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地王入市或将拉动周边房价邻盘欲趁机借势涨房价

2014年08月09日中新网 查看:

“南玻地王”已动工,最快在今年年底入市;“阀门厂地王”动工,有望在今年第四季度上市。当“黄埔双地王”动工并且基本确定上市时间后,周边楼盘才想起借势:“‘黄埔地王’的地价都要1.7万元/平方米了,你觉得我们应该定什么价呢?”

一年前,当“南玻地王”诞生时,黄埔(指原黄埔区,下同)部分楼盘的销售人员还根本不知情。

业内看法

关于地王的销售

2013年,增城新塘某楼盘营销负责人表示:“‘南玻地王’一两年后要卖2万元/平方米,一点都不难。”

2014年,增城新塘某楼盘营销负责人表示:“‘南玻地王’卖得好不好,关键要看项目的定位和定价。现在增城新塘很多楼盘的价格在万元左右,萝岗科学城部分楼盘的单价也只要1.3万-1.4万元/平方米,如果‘南玻地王’定价太高,可能会影响到销售速度。”

关于地王的定价

2013年,中原地产项目部总经理黄韬:“我们原来预测南玻地块的楼面价是1万元/平方米左右,按目前地块拍出的价格估计,项目日后的售价定在2万-2.5万元/平方米的可能性非常大,而且是成规模开发。”

2014年,香港某上市房企营销负责人:“楼面地价1.2万元/平方米,加上建筑成本,每平方米卖1.7万-1.8万元才能回本。对开发商来说,为打响‘头炮’,首期发售的单位只定成本价也说不准。”

关于地王的影响

2014年,房地产专家韩世同:“地价未必推动房价,‘地王’也未必能拉动周边楼盘价格的上升,一切还要看市场。白云新城当年的‘地王’发售,周边有楼盘的售价达3.5万元/平方米,卖了半年,一套都没有卖出去。”

一手市场

从不知情到想借势

去年6月份,“南玻地王”诞生后不久,位于增城新塘的碧桂园凤凰城项目负责人马上在微信上为楼盘造势:“上个月末海珠区南洲路地王一出,(周边)二手房价格立刻飙升3000元/平方米。有凤凰城物业的亲们别太快放盘啊。还没买凤凰城的亲们看着办吧。”东方名都的有关负责人当时表示,“南玻地王”更靠近新塘,新塘楼盘受益更大。

与新塘楼盘的欢天喜地不同,当时黄埔在售一手楼盘基本无视“地王”的出现。东港花园的销售人员甚至不知道黄埔拍出了地王,东城华庭的销售人员虽然知道黄埔拍出地王,但并不清楚地王的位置。更离谱的是,“南玻地王”旁边宏康东筑一些中介地铺物业顾问,竟然也不知道自己身边诞生了地王。

一年多时间,情况终于有所改变。黄埔的中鼎君和名城计划8月份正式对外发售,当记者问现场销售人员“楼价多少”时,销售人员反问:“黄埔地王的地价都要1.7万元/平方米了,我们楼盘的位置更好,你觉得我们应该定什么价呢?”纵华地产物业顾问罗先生向记者介绍房源时也特别强调,现在买黄埔的房子比较划算,等地王项目推出市场,肯定会拉升周边的房价。

供应改变,态度改变

黄埔楼盘对“地王”态度的改变,其中一个原因来自供应量的改变。

去年6月份,黄埔在售的一手楼盘只有东城华庭、东港花园几个楼盘,且全部处于消化尾货阶段,东城华庭的货量只有几十套,东港花园只有20多套。东港花园的销售人员说:“什么地王不地王的,对我们的影响都不大。”

今年1月份,“阀门厂地王”诞生时,黄埔的供应同样没有发生多大的改变,整个上半年,黄埔推新货的就只有鹤林苑一个楼盘,货量只有141套,均价约为1.3万元/平方米。这样的货量和价格,基本不用借“地王”的势。

进入8月份,情况有所改变,中鼎君和名城首期有千余套的货量,“吹风价”约为1.8万元/平方米。这个“吹风价”未算黄埔最高,去年东城华庭的售价为1.5万-1.9万元/平方米。不过,千余套的供应量,在黄埔楼市中非常少见,开发商当然希望能借助更多的力量促进销售,地王正是一个很好的借势对象。

地王现状

“南玻地王”

有望今年年底入市

从2012年4月到2013年6月,佳兆业集团在广州土地市场频频出手,共获得4宗地块,包括地处金融城的原坚红化工厂地块、白云区同宝路地块和沙太路梅花园20号地块以及联合广州裕瑞开发的原黄埔南方玻璃厂地块。这些项目有可能在今年或明年陆续上市。

佳兆业方面表示,南玻地块已正式命名为佳兆业城市广场,项目规划总建筑面积接近58万平方米,整体规划为20多栋32-38层不等的超高层洋房住宅以及一大型商业综合体,定位为“黄埔大型复合公园社区”,最快将在今年年底入市。

羊城晚报记者在楼盘现场看到,项目正在大规模动工,动工部分靠近107国道,有的楼宇已经盖至5-6层,有的盖至3-4层。

“阀门厂地王”

有望今年第四季度上市

今年1月底,保利地产才拿下“阀门厂地王”;5月底,项目的详细规划已获批;目前,项目已经动工,现场挂着“保利黄埔阀门厂地块项目”的牌子。据了解,该项目有望在今年第四季度上市。

从项目公示规划方案来看,“阀门厂地王”总用地面积约5万平方米,计算容积率建筑面积约10万平方米,绿地率为30.8%,规划建设8栋住宅楼,其中6栋为商业住宅楼,另外两栋为配建的保障房。商业住宅楼中,两栋为40层,两栋为18层,其余两栋分别为37层和34层。34层-40层的四栋楼宇周边有绿地,首层局部架空。两栋18层楼宇靠近南边小区主入口,首二层作为公建配套。

该地块配建的两栋18层高保障房位于项目东边,旁边为河涌绿地,设有架空连廊可直达小区的肉菜市场和健身场所,规划配套有文化室和老年人服务站点,南侧有幼儿园(含托儿所)。

二手行情

去年卖一万三

今年还是一万三

广州市国土房管局公布的数据显示,今年上半年,黄埔区二手住宅的成交均价为10252元/平方米,去年同期为9751元/平方米,变化不大。纵华地产物业顾问罗先生表示,今年以来,“南玻地王”周边的二手住宅价格比较稳定,“宏康东筑、海伦堡的二手价去年是一万三,现在也是一万三”。

据介绍,虽然价格都是1.3万元/平方米,不过今年多了一些业主急售的单位,这些单位的价格就比较便宜。罗先生介绍,海伦堡有一套业主急售单位,95平方米要价94万元,售价不到1万元/平方米。英荟置业营业主任张先生介绍,今年以来,“南玻地王”周边的房价有一定幅度的下滑,“去年最高峰时的价格是1.3万元/平方米,现在回落到1.2万元/平方米”。

与“阀门厂地王”最近的楼盘是金碧世纪花园。中联地产的物业顾问介绍,该盘今年1月份的二手均价约为21450元/平方米,现在略有下降。手头有一套69平方米的单位,业主开价120多万元,售价不到1.8万元/平方米,是该盘中的“笋货”(粤语,便宜产品的意思),大多数单位的售价都要2万元/平方米。安居客的数据显示,去年6月份,金碧世纪花园的二手住宅均价为18861元/平方米,8月初的均价为20353元/平方米,有一定幅度的上升。

地王诞生

“南玻地王”

2013年6月8日,广州同时有4幅土地出让,最终,其他3幅土地都成了背景,衬托“南玻地王”这个“主角”的诞生。

2013年正处于楼市高峰期,楼市形势一片大好,开发商拿地积极性非常高,“南玻地王”的竞争非常激烈,经过27轮竞价、162轮竞配套,最终由佳兆业携裕瑞房地产以45.57亿元的总价拿下。据匡算,该宗地块需配建保障房15.78万平方米,若计入保障房成本,地块总成本达50亿元,楼面地价为11812元/平方米,创下广州东部(萝岗、黄埔)地价新高。

“阀门厂地王”

“楼面价12200元/平方米(保障房价格算法不同)!佳兆业你牛!”当佳兆业拿下“南玻地王”后,广东保利董事长余英立即发微博表态。没想到半年之后,保利地产也“牛”了一把。

2014年1月28日,广州迎来今年首场土地盛宴,一次性出让7幅地块,出让总面积达30万平方米,起拍总价达48亿元。出让的7幅地块中,黄埔区蟹山路48号阀门厂地块最受房企“大佬”青睐,开拍前已获10家房企报价,最高报价来自48号的12.3886亿元,折后楼面地价为11861元/平方米,已经超过黄埔住宅用地的最高单价纪录。6家房企“激战”上百个回合后,最终保利地产以16.6585亿元的总价配9600平方米的保障房夺得该地块,扣除保障房面积后的楼面地价为17564元/平方米。

责任编辑:王章杰

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